L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 18 del 31 gennaio 2019, ha fornito chiarimenti in relazione all’imponibilità dei proventi derivanti dall’attività svolta dalle società che hanno ad oggetto l’acquisizione, gestione e valorizzazione, nell’interesse della cartolarizzazione, di beni immobili e mobili registrati costituiti ovvero concessi a garanzia di crediti. IL QUESITO Il caso concerne due società, SPV e Reoco, che hanno stipulato un contratto in base al quale è previsto che: - le due società procedano con l’individuazione di immobili ipotecati a garanzia di crediti oggetto di cartolarizzazione; la Reoco proceda con l’acquisto, valorizzazione, rivendita degli immobili individuati; - la SPV fornisca alla Reoco le somme necessarie per procedere con l’acquisto degli immobili individuati e per la copertura delle varie spese di gestione, assicurazione, valorizzazione e vendita degli immobili, nonché acconsenta all’accollo liberatorio del proprio credito ipotecario da parte della Reoco; - la Reoco trasferisca i vari proventi derivanti dalla gestione e vendita, degli immobili acquistati, periodicamente alla SPV; - la Reoco possa altresì utilizzare i proventi che derivano dalla gestione e vendita degli immobili a copertura delle spese non previste nei vari business plan. Tanto considerato, sono stati richiesti alcuni chiarimenti all’Amministrazione finanziaria in relazione: - all’irrilevanza ai fini IRES ed IRAP dei componenti positivi e negativi di reddito che la Reoco ritrae nell’esercizio della propria attività (eccetto per i compensi e i rimborsi dei costi operativi previsti in suo favore); - alla non assoggettabilità ad IVA, per carenza del presupposto oggettivo, delle somme di denaro corrisposte dalla SPV alla Reoco (per l’acquisto, gestione e cessione degli immobili), nonché dei proventi da quest’ultima trasferiti alla SPV in ossequio alle previsioni di legge; - al corretto trattamento ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, dell’imposta di registro e delle imposte ipo-catastali delle cessioni di immobili poste in essere dalla Reoco. LA RISPOSTA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE Rilevanza ai fini IRES e IRAP L’Agenzia delle Entrate ha rilevato che devono essere assoggettati a IRES e IRAP i risultati economici dell’attività che viene svolta dalla Reoco. Nel caso delle Reoco, invero, non si configura alcun effetto segregativo ex lege tale per cui costituiscono un patrimonio autonomo (rispetto a quello della società) i proventi che derivano dall’attività di gestione e dismissione dei beni immobili. A tal proposito non va sottaciuto il fatto che l’Amministrazione finanziaria, muovendo proprio dalla separazione patrimoniale che per previsione legislativa caratterizza le SPV e dal vincolo di destinazione dello stesso, ha concluso che, fintanto che permane il vincolo di destinazione del patrimonio separato, queste ultime non risultano essere destinatarie di alcun provento o interesse proprio che possa assumere rilevanza dal punto di vista fiscale, nei periodi di imposta nei quali si svolge ciascuna operazione di cartolarizzazione. Imposta sul valore aggiunto Per quanto concerne l’eventuale applicazione dell’IVA, l’Agenzia ha in primis evidenziato che costituiscono fasi di una più complessa attività di gestione immobiliare le singole operazioni che la Reoco ha posto in essere. L’attività svolta dalla Reoco, nella circostanza di specie, integra ai fini dell’imposta sul valore aggiunto una prestazione di servizi complessa di gestione immobiliare. La Reoco svolge una vera e propria attività di gestione immobiliare e le somme che deve successivamente trasferire alla SPV sono ex lege equiparate a pagamenti effettuati a debitori scaduti. È oggetto di autonoma fatturazione la commissione di gestione che spetta alla Reoco, con applicazione del’Iva ordinaria. Somme trasferite alla Reoco Per quanto attiene alle somme di denaro trasferite dalla SPV alla Reoco, per consentire alla medesima di far fronte a spese di acquisto, gestione, assicurazione, valorizzazione e vendita di immobili, tal spese hanno natura finanziaria secondo l’Agenzia. Compravendite immobiliari Con riguardo, infine, al trattamento IVA delle compravendite immobiliari effettuate dalla Reoco, si fa presente che alle stesse torna applicabile la disciplina ordinaria di cui all’articolo 10, comma 1, n. 8-bis) e n. 8-ter) del d.P.R. n. 633 del 1972. In relazione al trattamento, ai fini delle imposte di registro e delle imposte ipotecarie e catastale, delle cessioni di immobili posti in essere da “Reoco”, con particolare riferimento all’ambito oggettivo di applicazione dell’art. 7.1, comma 5 della Legge sulla Cartolarizzazione, si osserva quanto segue. La Reoco, nell’ambito delle attività che è chiamata a svolgere, in funzione delle previsioni dettate dall’art. 7.1, comma 4 della legge n. 130 del 1999 perfeziona, oltre ad atti di acquisto di immobili, conseguenti atti di trasferimento degli immobili precedentemente acquisiti. Per tali atti l’istante ritiene che possa trovare applicazione il regime agevolativo previsto, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dall’art. 35, comma 10-ter.1, D.L. n. 223/2006, in virtù della previsione recata dall’art. 7.1, comma 5, legge n. 130/1999, ovvero l’applicazione delle predette imposte in misura fissa.