Qualificazione immobile di lusso: irrilevante il requisito dell’abitabilità

Ai fini del computo della metratura di un immobile per determinare se sia o meno di lusso, risulta irrilevante la nozione di abitabilità del bene e dei suoi spazi interni: l’unico elemento da prendere in considerazione in tali casi è l’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere quindi dalla loro effettiva abitabilità. Inoltre, in caso di mancata espressa contestazione da parte dell’Ufficio della dichiarazione DOCFA rilasciata dal contribuente, non trova applicazione il principio del silenzio-assenso. Questi i principi stabiliti dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 355 depositata il 9 gennaio 2019. IL FATTO L’Ufficio notificava ad un contribuente un atto impositivo con il quale dichiarava la decadenza dall’agevolazione prima casa di cui aveva beneficiato per l’acquisto di un immobile ritenuto di lusso, in quanto di superficie superiore ai 240 mq. Pertanto, veniva richiesta la maggiore imposta di registro oltre interessi e sanzioni. Il contribuente presentava ricorso, rigettato dalla CTP, sostenendo che nel computo della superficie totale non dovessero essere ricompresi i vani interrati dell’immobile, privi di abitabilità, come risultante anche dalla dichiarazione DOCFA, mai rettificata dall’Ufficio, e dalla perizia di parte depositata. Veniva quindi proposto appello, accolto dalla CTR. In particolare quest’ultima riteneva che da un lato si fosse formato il silenzio-assenso sulla dichiarazione DOCFA del contribuente, dall’altro che effettivamente il piano interrato non fosse abitabile e quindi non conteggiabile ai fini della qualificazione di immobile di lusso. L’Ufficio proponeva ricorso avverso la pronuncia d’appello, lamentando in sintesi l’erroneità della pronuncia in merito ad entrambi i presupposti sui quali la stessa si basava, anche perché il piano interrato dell’immobile in questione era occupato da una piscina. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Ufficio, cassando con rinvio la sentenza d’appello. In primo luogo, viene precisato come la dichiarazione DOCFA consenta semplicemente al titolare del bene di proporre la rendita ritenuta corretta per l’immobile, al solo scopo di rendere più rapida la formazione del catasto ed il suo aggiornamento. Il tutto sino a quando l’Ufficio non provveda alla verifica della situazione ed alla determinazione della rendita definitiva. Alla dichiarazione in questione, pertanto, non poteva essere applicato il principio del silenzio-assenso, trattandosi solo di un atto iniziale di un procedimento amministrativo di tipo cooperativo tra il Fisco ed il contribuente. Ciò posto la Suprema Corte ricorda come sia principio pacifico nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui, ai fini della qualificazione dell’abitazione di lusso, il requisito dell’abitabilità dell’immobile sia del tutto irrilevante, non essendo richiesto dalla relativa normativa. Ciò che occorre considerare è solo la nozione di superficie utile complessiva. Pertanto la CTR avrebbe dovuto verificare se il piano interrato fosse effettivamente utilizzabile per fini diversi da quelli di cantina e garage, unici spazi, oltre a balconi, terrazze, soffitti e scale, ritenuti dalla normativa espressamente non computabili nella metratura per determinare se l’abitazione sia o meno di lusso. I giudici di appello avevano pertanto fondato la propria decisione su un presupposto errato e non avevano eseguito gli accertamenti necessari per verificare il rispetto delle condizioni previste dalla legge per beneficiare dell’agevolazione prima casa.

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