Rilevanza IRAP svalutazione compendio immobiliare: i chiarimenti delle Entrate

L'operazione realizzata a fini di mera rettifica del controvalore delle unità immobiliari ricevute non può trovare alcun riconoscimento fiscale. Nella determinazione del valore della produzione netta non dovrà, pertanto, tenersi conto della "componente" derivante dalla rettifica in esame. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate nella risposta n. 60 del 19 febbraio 2020. IL QUESITO Alfa si configura quale società esercente attività di recupero crediti per conto del gruppo Gamma, partecipando ad aste o a procedure esecutive per acquisire, valorizzare e successivamente dismettere gli immobili posti a garanzia dei crediti medesimi. La società istante ha precisato che, pur potendo essere considerata da un punto di vista economico come una ReoCo, non opera tuttavia nel settore dei crediti "cartolarizzati". In data 15 maggio 2017, Beta e il debitore ceduto hanno sottoscritto un accordo para-concordatario (poi modificato) in forza del quale Beta ha accettato, tra l'altro, che il proprio credito venisse integralmente soddisfatto mediante datio in solutum di determinate unita immobiliari di proprietà del debitore, oggetto di ipoteca. In data 16 maggio 2017, il debitore ha presentato istanza per l'ammissione alla procedura di concordato preventivo, successivamente omologato con decreto del Tribunale datato 22 febbraio 2018. Alla data del 15 ottobre 2018, Beta risultava pertanto creditrice nei confronti del debitore per un importo complessivo, in quota capitale e interessi, di 1.949.271,10 euro. Nessun pagamento imputabile al credito è stato effettuato in favore di Beta nell'ambito della proceduta concordataria. In data 19 ottobre 2018, Beta ha ceduto pro-soluto ad Alfa il credito per il suo intero ammontare (1.949.271,10), comprensivo della garanzia ipotecaria e delle altre garanzie previste, al prezzo di 1.532.321,23 euro. L'istante si è impegnata ad accettare quale integrale pagamento del credito la cessione delle unità immobiliari, come disciplinata nel patto para-concordatario sottoscritto tra Beta e il debitore, liberando integralmente quest'ultimo da ogni ulteriore pretesa e procedendo a dare esecuzione alla datio in solutum. In data 6 dicembre 2018, nell'ambito della procedura concorsuale, sono state dunque trasferite in favore di Alfa le unità immobiliari in questione. In merito alle ragioni che hanno determinato la svalutazione del compendio immobiliare successivamente al relativo trasferimento, è stato chiarito, tra l'altro, che "già al momento dell'acquisto del credito, Alfa ha tenuto conto del minor valore di mercato degli immobili rispetto al valore nominale del credito, nonché degli altri oneri accessori (ad esempio l'Iva indetraibile) che avrebbero dovuto essere sostenuti nell'ambito della datio in solutum e di tutti i costi stimati per porre sul mercato gli immobili e riuscire concretamente a venderli (oltre ad una potenziale aspettativa di profitto). Per il descritto motivo il credito è stato acquistato ad un prezzo (euro 1.532.321,23) inferiore al suo valore nominale (euro 1.949.271,10). La differenza di euro 416.949,87 è la stima delle componenti sopradescritte (minor valore di mercato degli immobili, oneri accessori all'acquisto, costi per le procedure di vendite, margine di profitto atteso). All'atto dell'acquisto degli immobili mediante datio in solutum, il trasferimento è avvenuto per un importo pari al valore nominale del credito che si è voluto estinguere, a causa dell'esigenza della procedura concorsuale di soddisfare integralmente il suddetto credito (privilegiato), non volendo che l'eventuale differenza non soddisfatta del credito possa, poi, concorrere sul ricavato della vendita di altri assets. Per questo motivo gli immobili sono stati inizialmente iscritti per il valore indicato nell'atto di trasferimento e, subito dopo, svalutati al fine di adeguare il loro valore a quello stimato nella perizia appositamente disposta". LA RISPOSTA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE Nel merito del caso di specie, rinviando ai criteri generali previsti dall'articolo 2426 del codice civile in materia di valutazione delle poste di bilancio, l'Agenzia evidenzia che con la cessione del credito sono state trasferite ad Alfa tutte le garanzie sottostanti, ivi compresi le ulteriori obbligazioni e gli impegni concernenti le modalità di estinzione del credito medesimo. Attraverso il patto para-concordatario sottoscritto nel corso del 2017, Beta ha infatti inteso regolare l'intero rapporto con il debitore, impegnandosi ad accettare quale "pagamento" integrale a saldo e stralcio delle proprie ragioni creditorie il trasferimento delle unità immobiliari, facendosi carico anche delle spese maturate sino alla data di esecuzione della datio in solutum. Per quanto riferito dall'istante, inoltre, già in sede di acquisizione del credito si è tenuto conto sia di un valore di mercato degli immobili inferiore al valore nominale del credito sia dei costi da sostenere (nell'ambito della datio in solutum e per la vendita degli immobili); tale circostanza ha giustificato l'acquisizione del credito ad un prezzo inferiore al valore nominale. L'ulteriore circostanza per cui il trasferimento delle unità immobiliari (in luogo dell'adempimento dell'obbligazione pecuniaria) è avvenuto in misura pari al valore nominale del credito esclusivamente per esigenze connesse alla procedura concordataria ha comportato la necessità di un riallineamento (pressoché contestuale) del valore del compendio immobiliare trasferito, funzionale a evidenziare il reale controvalore ricevuto per l'estinzione del credito (valore peritale del 7/6/2018) più che un "deprezzamento" postumo del compendio medesimo. Senza entrare nel merito dei criteri di qualificazione, contabilizzazione e valutazione adottati in sede di redazione del bilancio, l'Agenzia ritiene pertanto che l'operazione realizzata a fini di mera rettifica del controvalore delle unità immobiliari ricevute non possa trovare alcun riconoscimento fiscale. Nella determinazione del valore della produzione netta relativa al periodo d'imposta 2018 non dovrà, pertanto, tenersi conto della "componente" derivante dalla rettifica in esame.

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