Superbonus 110% su immobile ereditato: salva la plusvalenza

La Legge di Bilancio 2024 introduce una nuova fattispecie di tassazione delle plusvalenze mediante l’aggiunta, nel corpo dell’art. 67, comma 1, del TUIR, della nuova lettera b-bis). In realtà, le ragioni per cui è stata necessario introdurre tale fattispecie sono legate solo in parte alla rilevanza dell’operazione per il conseguimento della plusvalenza tassabile, ma riguardano anche i peculiari criteri di determinazione della stessa. Nel caso in cui il legislatore non fosse intervenuto con la previsione della nuova fattispecie nessuno avrebbe dubitato sulla rilevanza fiscale della plusvalenza eventualmente realizzata con la cessione di un immobile diverso dall’abitazione principale, nei primi cinque anni. La novità riguarda, però, la rilevanza delle plusvalenze realizzate con le cessioni delle “seconde case” anche se effettuate dopo cinque anni purché entro i dieci. Tuttavia, la necessità di aggiungere la previsione di cui alla nuova lettera b-bis) è dovuta anche al “regime particolare” delle spese relative agli interventi che hanno attribuito al proprietario (o ad altro avente diritto) il beneficio del 110% mediante sconto in fattura o cessione del credito. Infatti, se la cessione dell’immobile viene effettuata entro i cinque anni successivi alla conclusione dei lavori agevolati le relative spese non possono essere considerate ad incremento del costo storico del cespite. Invece, se la cessione viene effettuata dopo il decorso di cinque anni, ma non oltre i dieci dalla conclusione dei lavori i predetti oneri potranno essere considerati ad incremento del costo di provenienza dell’immobile (quindi in diminuzione dell’eventuale plusvalenza) nella misura ridotta del 50%. Se l’immobile è pervenuto per successione? Resta fermo il principio secondo cui se l’immobile è pervenuto per successione l’eventuale plusvalenza non assume rilievo quale reddito diverso ai sensi dell’art. 67 del TUIR. Anche la nuova lettera b-bis) conferma questo principio. Se ad esempio nell’anno 2024 Tizio eredita dal padre una “seconda casa” oggetto di lavori agevolati (che hanno dato diritto al beneficio del 110%) l’eventuale e successiva cessione non determina in ogni caso una plusvalenza assoggettata a imposizione. Fin qui non sussistono dubbi di sorta. La soluzione prospettata è sicuramente corretta, ma riguarda un caso in cui i lavori agevolati sono stati effettuati tutti dal de cuius. Nella realtà possono però verificarsi diverse fattispecie in grado di complicare non poco la soluzione finale. Si consideri ad esempio il caso in cui i lavori agevolati siano stati avviati dal de cuius che ha beneficiato dello sconto in fattura per il primo SAL. Successivamente, a causa dell’evento morte, divengono proprietari i due figli. Per evitare di perdere il beneficio del 110% i due figli sono di fatto obbligati a completare l’intervento. In tale ipotesi hanno eseguito i lavori mancanti dopo la morte del padre beneficiando dello sconto in fattura concesso dalla ditta esecutrice dell’intervento edilizio. Si pone il problema di comprendere se la nuova disposizione (una volta approvata) sia o meno applicabile. I dubbi traggono origine dalla circostanza che l’immobile ricevuto per successione è stato oggetto dei lavori agevolati in parte eseguiti dal de cuius ed in parte eseguiti in autonomia dai due eredi. Sembra però potersi ragionevolmente ritenere che la nuova norma non sia applicabile. In particolare, al fine di ritenere corretta tale soluzione devono essere valorizzati due elementi. In primis deve osservarsi come anche la nuova lett. b – bis) preveda espressamente l’esclusione degli immobili acquisiti per successione. Pertanto, indipendentemente dal soggetto che ha eseguito i lavori (il soggetto committente) l’eventuale cessione dell’immobile non darà in ogni caso origine ad una plusvalenza tassabile. Inoltre, deve ancora osservarsi come il completamento dei lavori non sia il risultato di una libera scelta degli eredi, i quali sono stati obbligati a completare l’intervento edilizio. L’eventuale mancato completamento dei lavori avrebbe dato luogo alla decadenza del beneficio fiscale con l’obbligo di restituzione dell’agevolazione. I due eredi sono subentrati in tutti i diritti e gli obblighi del de cuius. Ciò per l’apertura della successione e l’accettazione della stessa.

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