Superbonus: come determinare la plusvalenza da cessione immobiliare

Con la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla determinazione della plusvalenza imponibile in caso di immobile ceduto entro 10 anni dalla conclusione dei lavori ammessi al Superbonus e acquisito solo in parte per successione. In particolare, l'articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024 disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d'immobili che sono stati oggetto d'interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto Rilancio, relativamente ai quali spetta la detrazione ivi prevista (cd. Superbonus). Con la circolare 13 giugno 2024, n. 13/E l'Agenzia delle Entrate ha impartito le istruzioni operative relative all'applicazione delle disposizioni di cui trattasi ed ha evidenziato che, ai fini dell'emersione della plusvalenza imponibile, non rileva, tra l'altro, «la tipologia d'interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all'immobile oggetto di cessione; in altri termini, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo di cui alla lettera b-bis) sopra citata, che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell'edificio di cui fa parte l'unità immobiliare ceduta a titolo oneroso». Quindi, sono imponibili le plusvalenze originate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus e terminati da non più di dieci anni, ivi compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali. Nella richiamata circolare n. 13/E del 2024, è stato, inoltre, evidenziato che: «Per espressa previsione normativa, sono escluse dall'ambito applicativo della lettera b-bis) le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili «acquisiti per successione» [...]». In altri termini, per gli immobili ereditati il presupposto impositivo è escluso per espressa previsione normativa. Tale esclusione opera anche nell'ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione. In tale ultima ipotesi, tuttavia, l'esclusione dall'ambito applicativo della citata lettera b-bis) riguarda solo la plusvalenza correlata alla quota di proprietà dell'immobile acquisito per successione, con conseguente imponibilità pro-quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare. Ciò posto, in applicazione dei principi sopra enunciati, dalla vendita dell'immobile emerge una plusvalenza tassabile anche se gli interventi ammessi al Superbonus terminati da non più di dieci anni, sono stati realizzati solo sulle parti comuni dell'edificio condominiale. Resta ferma la possibilità di applicare, in luogo dell'ordinario regime d'imposizione, l'imposta sostitutiva del 26 per cento, secondo le modalità previste dall'articolo 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (articolo 1, comma 65, della legge di bilancio 2024).

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Sono imponibili le plusvalenze originate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus e terminati da non più di dieci anni, ivi compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali

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