Superbonus: penalizzate le cessioni di immobili a fini speculativi

Aggiungendo la lettera b-bis) all’art. 67, comma 1, del TUIR rientreranno tra i redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati” con il superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, “che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”. È quanto prevede la legge di Bilancio 2024 (legge n. 213/2023) per tassare le compravendite di immobili sui quali sono stati realizzati interventi particolarmente agevolati e sostanzialmente gratuiti. Penalizzate le cessioni di immobili a fini speculativi Il fine della novella normativa appare evidente: non consentire a chi ha acquistato e ristrutturato con il superbonus di rivendere immobili a soli fini speculativi, ovvero di beneficiare dell’opportunità riqualificando una casa per rivenderla a prezzi più elevati, ma solo grazie ai miglioramenti apportati con i benefici di legge. La disposizione riguarderà i rogiti delle cessioni effettuate dal 1° gennaio 2024 e ne rimarranno tuttavia esclusi “gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”. In altri termini, nel caso di immobili, diversi dall’abitazione principale e non acquisiti per successione, sui quali siano stati effettuati interventi godendo del superbonus al 110% verrà tassata la plusvalenza derivante dalla loro cessione nei dieci anni successivi. Ma vi è di più. La nuova penalizzazione impositiva, infatti, sembra estendersi a ogni caso di effettuazione di interventi per i quali si è beneficiato o si beneficerà del superbonus a prescindere dalla sua misura (oltre al 110%, quindi, anche al 90%, 70% o 65%) e ciò a prescindere dal fatto che la detrazione sia stata fruita direttamente nella dichiarazione dei redditi o che invece si sia optato per la sua cessione o per lo sconto sul corrispettivo (art. 121, D.L. n. 34/2020). Calcolo dei costi inerenti al bene Intervenendo, peraltro, sull’art. 68, comma 1, del TUIR, il legislatore prevede, ai fini del calcolo dei costi inerenti al bene per determinare la plusvalenza che: a) se gli interventi sono conclusi da non più di 5 anni dall’atto di cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella sola misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cui all’art. 121 del decreto Rilancio, mentre invece, b) se gli interventi sono conclusi da più di 5 anni ma entro 10 anni dall’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese, sempre se si è fruito dell’agevolazione nella sola misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni. Peraltro, questo nuovo meccanismo per la determinazione dei costi non riguarderà chi avesse deciso di fruire del superbonus nella forma naturale della detrazione IRPEF e, quindi, queste spese agevolate resteranno deducibili dalla plusvalenza anche se la vendita avvenisse entro 5 anni dai lavori. Determinazione della base imponibile Invece, per quanto riguarda la determinazione della base imponibile, in caso di cessione di fabbricato al di fuori dal regime di impresa la plusvalenza ordinariamente imponibile si individua come differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto del bene ceduto (art. 68, comma 1, TUIR) ma, per le plusvalenze immobiliari realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di fabbricati, previa richiesta al notaio, il cedente può richiedere l'applicazione di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF del 26% (art. 1, comma 496, legge n. 266/2005) che viene versata dal notaio tramite F24. In futuro, quindi, si imporrà anche una particolare vigilanza dell’attività notarile sulle cessioni immobiliari per possibili casi complessi in cui l’importo di questa nuova plusvalenza non sarà sempre così agevole da individuare.

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