Unità immobiliari unite di fatto: riflessi sull’IMU

In vista della scadenza del 17 giugno 2024, per il pagamento dell’acconto IMU 2024, si rende opportuna qualche considerazione su come assoggettare a tassazione l’abitazione principale laddove, catastalmente, risulti costituita da due unità immobiliari riportate autonomamente e rispondenti a diverse intestazioni. Tanto più alla luce della riformulazione normativa che la Corte Costituzionale ha operato della nozione di abitazione principale, ai fini IMU, con l’ormai nota sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022 in virtù della quale, al fine di considerare abitazione principale il luogo di residenza anagrafica e dimora abituale del soggetto passivo, è stata dichiarata costituzionalmente illegittima la rilevanza del luogo di residenza e dimora dei di lui familiari. Unità immobiliari unite di fatto Sulla fattispecie dell’unione di fatto delle unità immobiliari, in riferimento alla generalità degli aspetti fiscali, si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016. Il problema si pone quando due unità immobiliari contigue, pur se di fatto costituenti un unico immobile, risultano intestate a soggetti differenti. Al ricorrere di tale ipotesi, difatti, non è possibile richiederne l’unificazione come avviene in caso di appartenenza alla medesima ditta catastale. Per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, secondo la richiamata circolare, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto dell’allora Ministero delle Finanze n. 701/1994 (procedura Docfa), due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni. A seguito delle due domande, l’Amministrazione catastale, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione: “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”. Al fine di collocare perfettamente la fattispecie in argomento nella vigente legislazione IMU, si deve tenere a mente un principio fondamentale espresso dall’Agenzia delle Entrate nel richiamato documento di prassi: l’inammissibilità della fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale. Tale principio, naturalmente, esula dalla titolarità di tali unità in quanto in presenza di autonomia funzionale e reddituale di entrambi i cespiti, pur appartenenti allo stesso soggetto, per la legge catastale non si potrebbe procedere all’accatastamento unitario. Le regole IMU per l’abitazione principale Tanto nella previgente disciplina IMU, quanto nell’attuale, anche a seguito delle statuizioni di cui alla richiamata sentenza n. 209/2022 della Consulta, per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Senza più guardare al luogo di dimora e residenza dei familiari. A inizio 2021, il Dipartimento delle Finanze si è pronunciato sulla corretta imposizione IMU di due distinte unità immobiliari, catastalmente unite di fatto, che costituiscono l’abitazione principale del nucleo familiare e che rientrano nella soggettività passiva d’imposta di diversi componenti, ad esempio moglie e marito. Nell’occasione è stato chiarito che, coerentemente con il tenore letterale della disposizione IMU, secondo cui è abitazione principale l’unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile nel catasto urbano, ai fini IMU non è possibile considerare entrambe le porzioni dell’immobile quale abitazione principale. Con la conseguenza, naturalmente, che soltanto una di esse potrà essere assoggettata al previsto trattamento agevolato. Il parere dei tecnici del Ministero è conforme alla posizione espressa dalla Corte di Cassazione nelle ordinanze n. 17015 del 2019 e n. 4727 del 2021 con le quali è stata tracciata la linea di confine tra la previgente ICI e l’attuale IMU. Nella legislazione ICI era possibile estendere l’agevolazione all’unità immobiliare contigua dal momento che il legislatore aveva ancorato il concetto di abitazione principale alla reale situazione di fatto di dimora abituale del soggetto passivo d’imposta senza alcun riferimento all’iscrizione in catasto come unica unità immobiliare (art. 8, comma 2, D.Lgs. n. 504/1992). Ma anche di recente la Suprema Corte, nel ricostruire il quadro normativo IMU antecedente alla pronuncia di legittimità costituzionale, è pervenuta alla medesima conclusione tratta dal Dipartimento delle Finanze nell’ordinanza n. 11143 del 24 aprile 2024. Il nodo da sciogliere Norme, prassi e giurisprudenza sin qui richiamate stimolano riflessioni importanti sul tema. Indipendentemente dalla pronuncia di illegittimità costituzionale delle norme che legavano al concetto di abitazione principale il luogo di residenza e dimora dei familiari del soggetto passivo d’imposta, che sembrerebbe permettere di considerare abitazione principale ciascuna delle due unità immobiliari per ciascun soggetto passivo, si deve tener presente che l’art. 1, comma 741, lettera b), della legge n. 160/2019 (come le previgenti disposizioni) considera comunque abitazione principale l’unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile nel catasto urbano. Ma, nel caso in cui ciascuna unità immobiliare sia contraddistinta da autonomia funzionale e reddituale, alla luce della condivisibile posizione della circolare n. 27/E/2016 delle Entrate, non sarebbe possibile ravvisare l’unicità neanche in caso di medesima intestazione delle due unità immobiliari. Allora, al fine di pervenire al corretto inquadramento tributario della fattispecie, ci si deve porre una domanda dalla cui risposta dipende l’esito della verifica. Le due unità immobiliari unite di fatto sono distintamente dotate di autonomia funzionale e reddituale? In caso di risposta affermativa, venendo meno l’iscrivibilità in catasto come unica unità immobiliare, conseguentemente verrebbe meno la possibilità di considerare abitazione principale ai fini IMU entrambi gli immobili. In caso di risposta negativa, in assenza dunque di autonomia funzionale e reddituale di ciascuna porzione di immobile rispetto all’altra, il carattere di unicità potrebbe intendersi comunque carente compromettendo l’agevolazione fiscale per entrambi gli immobili. In effetti, guardando al concetto di unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto, non dovrebbe essere consentito a ciascun soggetto passivo considerare la propria unità immobiliare come l’unica iscritta o iscrivibile in catasto poiché subordinata alla funzionalità “prestatale” dall’altro immobile. Se, invece, la risposta alla domanda risiede nella presenza di autonomia funzionale e reddituale in capo ad una sola unità immobiliare, si potrebbe considerare quest’ultima, tutt’al più, abitazione principale. La questione è molto complessa, oltre che di difficile soluzione. Pertanto, non è da sottovalutare e necessita di una presa di posizione autorevole del MEF nell’attesa di come si potrebbe evolvere la giurisprudenza al riguardo.

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