Vendita a rate con riserva di proprietà: obblighi dichiarativi in capo al venditore

Agenzia delle Entrate - Risposta n. 296 del 22 luglio 2019 L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta n. 296 del 22 luglio 2019 riguardante la vendita a rate con riserva di proprietà e l’imputazione dei redditi fondiari. L’art. 1523 del codice civile dispone che nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. Il compratore quindi può godere fin da subito del bene oggetto della vendita senza l'esborso totale del prezzo pattuito mentre il venditore è garantito dalla possibilità di recuperare il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato. Per effetto del contratto, ancorché il compratore acquisti immediatamente il godimento del bene assumendosi i rischi relativi ad un eventuale perimento o deterioramento dell'oggetto, l'acquisto della proprietà della cosa si realizza col pagamento dell'ultima rata di prezzo. Il TUIR dispone che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. In materia di imputazione del reddito dei fabbricati, è stato chiarito che, nell’ipotesi in cui vi sia l'effettiva immissione in possesso nell'immobile dell’acquirente prima del trasferimento di proprietà, se l'atto scritto non è idoneo a trasferire il diritto di proprietà, il reddito dell'unità immobiliare oggetto dell'obbligazione di compravendita dev'essere dichiarato dal promittente venditore tanto se il promissario acquirente sia immesso nel possesso quanto se il medesimo lo conceda in locazione a terzi. In quest'ultimo caso, il promissario acquirente dovrà dichiarare i relativi proventi quali redditi diversi. Quanto alle conseguenze fiscali, con riferimento al calcolo del quinquennio, ai fini dell'assoggettamento a tassazione come reddito diverso della plusvalenza eventualmente realizzata dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, occorre individuare il momento di decorrenza dei cinque anni all'atto del verificarsi dell'effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna, a tal fine, il momento di stipula dell'atto di compravendita. Titolare del reddito fondiario, finché non si realizza l'effetto traslativo, ossia con il pagamento dell'ultima rata, continuerà ad essere il venditore sulla quale graveranno anche gli obblighi dichiarativi. Il venditore quanto alla modalità di indicazione dell’imputazione del reddito dei fabbricati nel modello 730, dovrà indicare il reddito dell’immobile posseduto nel quadro B - Redditi dei fabbricati e altri dati del modello 730/2019 riportando nella Colonna 2 (Utilizzo) il codice “9”.

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