Vendita di un immobile acquisito per usucapione: calcolo della plusvalenza da Superbonus

Con la risposta n. 157 del 17 luglio 2024 l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al calcolo della plusvalenza per effetto della vendita di un immobile acquisito per usucapione, sul quale sono stati effettuati interventi rientranti nel Superbonus conclusi da meno di dieci anni. L'articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024 disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d'immobili che sono stati oggetto d'interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto Rilancio, relativamente ai quali spetta la detrazione ivi prevista (cd. Superbonus). Le istruzioni operative relative all'applicazione delle disposizioni sopra citate sono state fornite dall'Amministrazione finanziaria con la circolare del 13 giugno 2024, n. 13/E nella quale è stato evidenziato che la plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso (nel cui ambito, ai fini della norma in commento, si ritiene rientrino anche, ad esempio, la permuta e il conferimento) di beni immobili oggetto degli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto Rilancio che, all'atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene. Con riferimento alla modalità di determinazione della plusvalenza, ai sensi dell'articolo 68 del Tuir, analogamente a quanto previsto per le plusvalenze immobiliari disciplinate nella lettera b) del comma 1 dell'articolo 67, anche la plusvalenza di cui alla lettera b-bis) origina dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo d'acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo; allo stesso modo, in caso di cessione di beni immobili acquisiti per donazione, si assume, come prezzo di acquisto o costo di costruzione, quello sostenuto dal donante. Ai fini della determinazione del «costo inerente al bene», la norma prevede due diverse ipotesi di calcolo, a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto Rilancio e la data di cessione dell'immobile siano trascorsi non più di cinque anni, ovvero più di cinque anni. Nel primo caso, la norma stabilisce che non si tiene conto delle spese relative agli interventi ammessi al Superbonus «qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020». Di conseguenza, le spese in questione non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto (o di costruzione) dell'immobile. Qualora, invece, tra la data di conclusione degli interventi agevolati e la data di cessione dell'immobile siano trascorsi più di cinque anni e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121 del decreto Rilancio nella determinazione dei costi inerenti all'immobile si tiene conto del 50 per cento delle spese sostenute per gli interventi agevolati. Come chiarito con la citata circolare n. 13/E del 2024, ai fini dell'irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati, nel calcolo della plusvalenza devono ricorrere congiuntamente entrambe le condizioni indicate nella norma, vale a dire che sia stata applicata l'agevolazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute e che sia stata esercitata l'opzione di cui all'articolo 121 del decreto Rilancio per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito corrispondente al Superbonus. Ne consegue che laddove con riferimento alle spese sostenute per gli interventi ammessi al Superbonus il contribuente si avvalga in parte della detrazione nella dichiarazione dei redditi e in parte delle opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto Rilancio, non concorrono nel calcolo della plusvalenza solamente le spese per le quali è prevista l'aliquota di detrazione del 110 per cento ed è stata esercitata una delle predette opzioni. La norma stabilisce, inoltre, che per gli immobili in questione, oggetto di interventi ammissibili al Superbonus che, alla data della cessione, siano stati acquisiti o costruiti da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione), determinato in base alle regole sopra illustrate, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Nell'ipotesi di rivendita di un bene immobile acquisito per usucapione, con la risoluzione 31 marzo 2003, n. 78/E, sia pure con riferimento all'ipotesi di rivendita di terreni edificabili, disciplinata dalla citata lettera b) del comma 1 del citato articolo 67 del Tuir, è stato chiarito che «tenuto conto che le sentenze dichiarative di usucapione ai fini dell'imposta di registro sono soggette a tassazione come trasferimenti, secondo quanto disposto dalla nota II-bis all'art. 8 della Tariffa, parte prima, del DPR n. 131 del 1986, (aggiunta dall'art. 23, comma 2, del decreto legge n. 69 del 1989) e che quindi hanno un valore dichiarato e liquidato, costituito dal valore venale del bene alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell'usucapione, si deve ritenere che tale valore costituisca il termine iniziale per determinare il valore da assoggettare a tassazione ai sensi dell'articolo 82 del Tuir» [ora articolo 68]. Ad analoghe conclusioni si deve pervenire anche ai fini della determinazione della plusvalenza di cui alla citata lett. b-bis)dell'articolo 67, in assenza di specifiche disposizioni normative al riguardo. In altri termini, nell'ipotesi di rivendita entro dieci anni dalla fine dei lavori di un immobile oggetto di interventi ammissibili al Superbonus, acquisito per usucapione, la plusvalenza di cui al citato articolo 67, comma 1, lett. b-bis), del Tuir si determina, ai sensi del successivo articolo 68, come differenza tra il corrispettivo della vendita dell'immobile e il valore della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato «dei costi inerenti al bene», determinato senza tener conto delle spese relative agli interventi ammessi al Superbonus in relazione alle quali è stata esercitata l'opzione ai sensi dell'articolo 121, comma 1, lett. a) e b), del decreto Rilancio.

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